재건축아파트 -0.08% 변동률 기록, 가격 약세 주도

▲ 서울 아파트값이 한 주만에 다시 하락세로 접어들며 급매물이 쌓이고 있다. 위 사진은 내용과 관련 없음.

시사경제신문 원금희 기자 = 2017년 미국 기준금리 인상과 대출 규제 영향이 본격화되고 있다. 정부가 대표적 서민 대출상품인 디딤돌대출 금리 0.15~0.25%P인상을 발표했다. 시중은행 주택담보대출 금리는 연3%대 중반을 넘어 연4%대도 넘볼 것이란 전망이다.

여기에 1월부터 잔금(집단)대출에 대한 여신심사가이드라인 적용과 디딤돌대출 DTI기준 축소(80%→60%), 총체적상환능력심사(DSR) 도입 등 각종 대출규제가 동시다발로 시행돼 수도권 아파트 매매가격에 부정적 영향을 미치고 있다.

부동산114에 따르면 새해 첫 주 보합(0.00%)을 기록한 서울 아파트 매매가격이 둘째 주에 다시금 0.01% 하락 전환했다. 금리 인상과 각종 규제 정책으로 수요 유입이 제한되면서 아직은 매매가격 바닥시점 예측이 이른 시점이다. 서울 일반아파트 매매가격은 0.00% 변동률로 보합을 기록했지만, 재건축아파트가 0.08% 하락하며 시세하락을 이끌었다. 그 외 신도시는 -0.01%, 경기ㆍ인천은 0.00% 변동률로 지난 주와 동일했다.

전세가격은 서울이 0.05%, 경기ㆍ인천이 0.01% 상승한 반면, 신도시는 0.01% 하락했다. 전반적으로 전세시장 움직임은 제한됐다. 다만 수요대비 공급량이 부족한 서울의 경우는 여전히 전세물건이 귀한 상황이다.

매매 동향을 살펴보면 서울은 ▼양천(-0.10%) ▼강동(-0.09%) ▼강남(-0.06%) ▼동대문(-0.06%) ▼용산(-0.02%) ▼서초(-0.01%) 매매가격이 하락했다. 대출규제에 따른 투자수요 위축으로 재건축아파트가 밀집한 지역들이 하락을 주도하는 양상이다. 양천은 목동신시가지를 중심으로 매물이 쌓였지만 규제 여파로 실제 거래되지 못하고 있다.

목동신시가지14단지가 2,000만원-3,500만원, 목동신시가지3단지가 1,500만원 떨어졌다. 강동은 저가매물만 일부 거래되며 겨울 비수기를 맞아 움직임이 제한됐다. 상일동 고덕주공5·6·7단지가 1,000만원, 암사동 롯데캐슬퍼스트가 250만원-500만원 떨어졌다.

강남은 압구정 일대의 대형면적 물건 중심으로 수요 감소 현상이 커지고 있다. 압구정동 구현대1차·3차가 2,500만원-5,000만원, 현대사원이 2,500만원 하락했다. 대치동 은마도 1,000만원 떨어졌다. 동대문은 장안동에 위치한 삼성쉐르빌과 장안힐스테이트가 500만원-1,000만원 떨어졌다.

한편 △종로(0.13%) △영등포(0.06%) △서대문(0.05%) △금천(0.05%) 등은 상승했다. 정부정책이 투기수요 차단에 목적을 두면서 재건축아파트가 상대적으로 적은 지역은 규제 영향을 덜 받는 분위기다. 다만 겨울 비수기 영향으로 상승지역의 개수는 줄어드는 양상이다.

종로는 내수동 경희궁의아침이 2,500만원 상승한 영향을 크게 받았다. 2월 입주가 시작되는 경희궁자이가 3.3 ㎡당 기준 강북권 최고가 아파트로 예상돼 인근에 위치한 아파트에도 영향을 미치는 분위기다. 영등포는 대림동 현대1차·2차가 750만원-2,000만원, 당산동 강마을삼성래미안 1,500만원, 당산동5가 삼성래미안4차가 1,000만원 올랐다.

신도시는 ▼김포한강(-0.15%) ▼동탄(-0.06%) ▼평촌(-0.04%) 매매가격이 하락했다. 김포한강은 3,481가구 규모의 장기동 한강센트럴자이1차 입주를 앞두고 매매가격이 약세를 보이고 있다. 고창마을한양수자인1차가 1,000만원 떨어졌다.

동탄은 실수요자를 중심으로 제한적인 거래만 이루어지며 조용한 분위기다. 오산동 동탄2신도시에일린의뜰이 500만원, 능동 능동마을EGthe1이 1,500만원 떨어졌다. 반면  분당은 0.02% 상승했다. 야탑동 탑주공8단지가 250만원-750만원, 매화주공4단지가 250만원-500만원 올랐다.


경기·인천은 △김포(0.02%) △수원(0.02%) △남양주(0.01%) △부천(0.01%) △안산(0.01%) △평택(0.01%) 순으로 상승했다. 상대적으로 저렴한 중소형물건 중심으로 수요가 유입됐다. 김포는 사우동에 위치한 진흥,흥화가 250만원 상승했다.

수원은 권선동 상록3단지가 250만원, 금곡동 LG빌리지가 500만원, 율전동 이안이 1,000만원 상승했다. 남양주는 진접읍 금강펜테리움이 1,000만원, 호평동 호평마을대주파크빌이 500만원 올랐다. 반면 ▼안양(-0.02%) ▼이천(-0.01%) ▼의왕(-0.01%) ▼고양(-0.01%) 일대는 하락했다. 안양은 겨울 비수기 여파와 각종 규제정책 영향으로 거래가 뜸한 상황이다. 비산동에 위치한 관악부영4차가 500만원, 관악성원이 250만원-1,000만원 떨어졌다.

미국 기준금리 인상 영향으로 국내 시중금리와 정부의 정책금리까지 줄줄이 오르고 있다. 여기에 각종 대출규제 정책이 시행되면서 매수심리가 더욱 위축되는 양상이다. 특히 금융위원회가 "총체적 상환능력심사(DSR)" 제도의 단계적 도입까지 예고하면서 개인의 주택대출 여력은 앞으로 더 줄어들 전망이다.

기존의 총부채상환비율(DTI) 제도가 기존 대출의 이자 부분만을 계산하는 방식인 반면 DSR은 모든 신규 대출자를 대상으로 기존 대출의 원금과 이자를 계산해 상환이 어려울 것으로 예상된 사람에게 만기조정과 대출규모 축소 등을 유도할 수 있는 제도이기 때문이다. 여기에 잔금(집단)대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용과 청약 규제 강화로 건설사들의 운신의 폭도 제한되면서 주택시장은 "지켜보자"는 분위기가 확산될 것으로 보인다.

 

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